הבא: סימן מ"ד שנוי חוק רכוש משותף <<
חושן משפט סימן מ"ג
בדיני ועד הבית
בגמ' ב"ב (ו ע"א) מובאת מחלוקת לגבי חזקת תשמישים, כשאדם מוחזק להשתמש בממון שכנו, כגון שהוא מניח את קורות ביתו על כותל חבירו, האם יכול על סמך חזקה זו להניח קורות כבידות יותר ממה שהניח עד כה, ומסקנת הראשונים לפסוק כלישנא בתרא שם שאם החזיק להניח קורות קלות יכול להניח גם כבידות יותר. והק' הרא"ש (פ"א סי' יא-יב) שהרי בסוגיא בבבא מציעא (קיז ע"ב) מבואר בשני שכנים הדרים זה מעל זה בבית ועליה, ונפלו הבית והעליה, וכשבאו לבנותם מחדש ורוצה העליון לבנות את העליה באבנים חזקות וכבדות יותר, אינו רשאי לעשות כן, שהרי אבנים אלו כבדות יותר ועלולות להפיל את הבית, ואין העליון יכול לטעון הרי אני מוחזק לבנות עליך עליה, וביכולתי לבנותה מחומרים כבדים יותר. ותמה הרא"ש מה החילוק בין חזקה להנחת הקורות על כותל חבירו שהותר לו להניח כבדות יותר, לבין בנית עליה על גבי בית חבירו שאסור לו לבנותה מחומרים כבדים יותר.
ותי' בשם ה"ר יונה דהסוגיא בב"מ עוסקת בשנים שקנו או ירשו בית ועליה קיימים ואח"כ נפלו, דמעיקרא כשקנו יחדיו היו זכויות העליון מוגבלות לפי מה שהיה בתחילה, ולכן אינו יכול להכביד יותר על הבית. אבל הסוגיא בב"ב עוסקת בשנים שקנו קרקע או חורבה בשותפות והם בנו עליה בית חדש, ובאותו הבית מכר אחד לחבירו זכות השתמשות בכותל שלו, הרי הוא קונה את הזכות אף להניח עליה קורות כבדות, ואף שהוחזק רק לקורות קלות, זה אינו אלא משום שלא היה צריך באותו הזמן אלא להנחה של קורות קלות, אבל חזקתו היתה לכל כובד של קורות שיחפוץ להניח שם. ולכן בשנים שקנו קרקע ובנו עליה בית ועליה ונפלו, יכול העליון להכביד יותר בבניה החדשה, שאף כאן לא היתה חלוקה מראש שעל דעת כן קנאוה, אלא הם בונים ומחלקים את השימושים לפי הצורך בכל זמן, ומכיון שעתה הוא צריך לבניה כבדה יותר, אמרינן שהעליון קנה זכות שימוש לכל כובד שירצה להכביד על התחתון.
אמנם הרא"ש בב"מ (פ"ט סי' ג) תי' בשם הראב"ד דהכל תלוי במנהג, דאם מנהג אנשי העיר לבנות בין באבנים הקלות יותר ובין בכבדות יותר יכול לשנות ולבנות בכבדות, ובהכי מיירי הסוגיא בב"ב שהחזיק להנחה של קורות קלות ויכול לשנות לכבדות, דהיינו במקום שמנהג אנשי העיר היה שלא להקפיד אילו קורות מניחים השכנים על כותל שכיניהם. אמנם בגמ' בב"מ מדובר כשהמנהג היה לבנות בקלות והוא רוצה לשנות לכבדות, לכן אין בכוחו לשנות.
ושני התירוצים הללו הובאו בהגה לשו"ע חו"מ (סי' קסד ס"ז) דכתב שם: "ומיהו כל שאין הקפדה רק בכובד הבנין, אם היה המנהג לשנות אזלינן בתריה. י"א הא דאסורים לשנות היינו כשלקחו או ירשו, זה הבית וזה העלייה, אבל כשבנו מן ההפקר, יכולין לשנות, שהרי בתחלה אם היה רוצה היה בונה כל מה שירצה."
וראה בתשובת הרשב"א (ח"א סי' תתקלא) שהביא את חילוק הראב"ד וסיים שם: "ואני מוסיף על דבריו ואומר אני שלא נאמרו הדברים הללו שבפרק הבית והעלייה ושבתוספתא, אלא שהבית לאחד ועלייה לאחר, שאין לבעל העלייה בבית שום חלק בבית רק שעבוד בלבד, שנשתעבד הבית לעלייה שיכול לבנות על גביו, ולפי מה שנשתעבד נשתעבד, אבל להכביד ולהוסיף אין שומעין לו. אבל שכנים שהמקום והאבנים של שניהם אין זה מדין שעבוד בלבד אבל כל אחד בונה בשלו ובשל חברו [שכן] נשתתפו ובנו, ולפיכך אחד מהם בונה כמו שירצה ובלבד שלא יכביד כל כך שיתקלקל הבנין לפי ראות הבקיאין בבניינים".
והנה כפי הנהוג עכשיו, הרי כל אדם הרוכש דירה בבית משותף, אין חולק בזה שהוא נעשה שותף עם שכניו לגבי השטחים השייכים לכלל שכני הבנין. וע"ז אמר לנו רבינו זצוק"ל שמנהג המדינה בניהול עניני ועד הבית אינו נוהג כפי המתחייב מעיקר דין תורה. לדוגמא, על פי הנהוג בועדי בתים אם אחד הדיירים עוזב את ביתו לתקופה מסוימת הרי הוא ממשיך לשלם את חלקו בהוצאות גם על התקופה שאינו מתגורר בביתו, על אף שאינו נהנה ממה שנעשה בבנין כנקיון וכדו', ועפ"י דין תורה פשיטא שאינו חייב לשלם על מה שלא נהנה. ומוכח מכאן שהחיוב אינו מצד הדין אלא מצד שכל הנכנס לבית ומשתתף עם שאר השכנים בהחזקתו, הרי עושה כן על דעת מנהג המדינה בדבר, והוא נעשה כפי העולה מחוק המקרקעין בחלק העוסק בבתים משותפים, ולהכי חל עליו חיוב תשלומין.
והנה לפי מנהג המדינה הנ"ל כל דייר משלם את חלקו לפי גודל הדירה, ועתה בימות החורף שאותם הבתים שמסיקים את הבנין במשותף הרי לפי גודל הדירה גם הנאת הדייר מרובה שמי שיש לו חדרים רבים צורך הסקה מרובה, אבל בימות הקיץ שאין מסיקים, וההוצאות הם על נקיון ותחזוקת הרכוש המשותף, א"כ אין בעל דירה גדולה נהנה יותר מבעל דירה קטנה. ושאלו לרבינו זצוק"ל אם צריכים לשנות את כללי חלוקת התשלום. והשיב להם רבינו דכיון דהכל נקבע לפי מנהג המדינה הנ"ל ונכנסו על דעת כן, ימשיכו לשלם על פי גודל הדירה. וכשטענו לפניו שגם לפי הכללים הנהוגים ניתן לשנות את צורת החלוקה באסיפת דיירים, הסכים לעשות כן אם יש רוב שרוצים לשנות, ואמר שאם אכן ישנו, רוח חכמים נוחה מהם, ואף שאין הדיירים מוכרחים לשנות את החלוקה ולעשותה כפי הדין, שהרי נכנסו על דעת חלוקה לפי גודל הדירה, מ"מ המשנה את החלוקה לאופן המתאים לדין התורה ולא לפי גודל הדירה רוח חכמים נוחה הימנו.
ועוד הוסיף רבינו זצוק"ל ואמר דהא דאזלינן בתר התקנון הנהוג בקרב הציבור הוא רק בכללים ולא בפרטים, לדוגמא, אם נאמר בתקנון ששינוי כל שהוא ניתן לעשות רק ברוב מיוחס של שני שליש או על דעת כולם ממש ולא ברוב רגיל, והוא בדבר שעל פי הדין די ברוב רגיל (כגון שאין כאן לקיחת שטח מאחד השותפין וכדו', דבכה"ג בעינן להסכמת כולם), אין להתחשב בזה בנוסח התקנון דלא אמרינן לגבי הכי שנכנס על דעת כן, וניתן לשנות ברוב רגיל. וכן אם למשל קובע ועד הבית תשלום לגבי דבר שאינו בבנין עצמו, כגון השתתפות בבנית גינה בין הבנינים, כל שיש שכנים שאינו מסכימים לתשלום זה, אין בכוחו של הועד לחייבם, שהרי הכלל שאמרנו שנכנסו לדור על מנת כן, היינו על דעת החיובים שיש בעניני הבנין, אבל חיובים שאינם שייכים בפועל לבנין, מהיכי תיתי שנכנסו על מנת לשלמם.
עוד נשאל רבינו זצוק"ל, לגבי חיובו של הממונה על ועד הבית, דאם יש תביעת ממון של הועד או נגד הועד, האם חייב הממונה ללכת לדון עם התובע או הנתבע על אף כל הטירחא הכלולה בזה, שאין לו זכות לוותר על ממון הקופה הציבורית, או שמא יש בכוחו להתפשר עם התובע או הנתבע, על אף שעלול להגרם מכך הפסד לקופת ועד הבית.
והשיב רבינו זצוק"ל דבאותם המקומות שהממונה על ועד הבית עושה כן בהתנדבות ואינו נוטל שום שכר מהקופה, הרי הכוונה במינוי זה שיעשה את הנצרך ואת טובת הועד לפי כוחותיו, ואינו מחויב להתאמץ יותר וללכת לדון, ומשו"ה יש בכוחו להחליט על פשרה בתביעות ממון על אף ההפסד שעלול להגרם מכך לקופת הועד.